Qu’est-ce-que la primo accession ?

Un primo accédant est une personne qui souhaite acquérir sa résidence principale pour la première fois ou qui n’a pas été propriétaire d’un bien durant au minimum les 2 ans précédant l’achat du bien. Pour un couple il est obligatoire que les deux conjoints remplissent cette condition..

Si vous êtes un ancien propriétaire, vous rentrez dans cette catégorie si vous êtes devenu locataire de votre résidence principale depuis plus de 24 mois. C’est également le cas si vous avez une résidence secondaire ou si vous avez réalisé des investissements locatifs.

La primo accession ne s’adresse qu’à ceux qui souhaitent acheter du neuf, c’est ce que l’on appelle communément l’achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire sur plan. C’est le Code de la Construction et de l’Habitation qui régi le contrat par lequel le bien est réservé.

Acheter sur plan c’est avoir la possibilité de participer activement à l’agencement du logement ainsi qu’à la décoration puisque vous êtes impliqué dans le choix des peintures, carrelages sol … Les programmes neufs sont aujourd’hui de qualité notamment parce qu’ils répondent aux normes environnemental, de performance énergétique, d’équipements ainsi que des normes handicapés. Depuis le 1er janvier 2013 la règlementation thermique 2012 est obligatoire pour toute construction destinée à l’habitation.

Les programmes neufs en construction ont une réserve de lots pour les primo-accédants. Ces lots sont peu nombreux il faut donc s’y prendre très tôt pour faire une réservation. Les conditions d’achat sont particulièrement intéressantes puisque le prix au m² est en moyenne entre 25% et 30% inférieur au prix en accession libre.

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Quelles garanties ?

Les 3 garanties principales qui sécurisent votre achat :

  • La garantie financière d’achèvement (GFA), donnée par l’organisme bancaire ou financier assure à l’acquéreur la construction du bâtiment jusqu’à son achèvement. En cas de défaillance du promoteur, c’est cet organisme qui prendra le relais pour amener le projet à son terme.
  • La garantie de parfait achèvement (GPA). Le promoteur à l’obligation pendant un délai d’un an à compter de la réception de réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage
  • La garantie dommage-ouvrage : Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier par le maître de l’ouvrage. L’assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation des dommages qui pourrait avoir lieu après la réception des travaux, (si l’habitabilité du logement est mise en cause) sans attendre une éventuelle décision de justice. Elle prend effet à l’expiration de la GPA, soit 1 an après la réception des travaux. Elle ne joue donc qu’à compter de la deuxième année. Elle expire en même temps que la garantie décennale, soit pendant 9 ans. Elle n’a de valeur que si tous les corps d’état œuvrant sur le chantier ont souscrit à la garantie biennale et décennale.
  • La garantie biennale (2 ans) ainsi que la garantie décennale (10 ans) doivent être souscrites par tous les corps d’état intervenant sur le chantier.

Des avantages financiers non négligeables

Un achat dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaires réduits (autour de 3% au lieu de 8% dans l’ancien. Vous pouvez également bénéficier de l’exonération de la taxe foncière les premières années, il suffit d’en faire la demande auprès de la Mairie.

Aider les primo-accédants :

Les pouvoirs publics ont mis en place des mesures particulières pour aider les primo-accédants lors du financement de leur projet immobilier :

  • Le prêt à taux zéro plus (PTZ)
  • Le prêt à l’accession sociale (PAS)
  • Le prêt conventionné
  • Le prêt action logement ou 1% logement
  • Le prêt social location accession (PSLA)
  • Le plan épargne logement (PEL)

Le Prêt à taux zéro (PTZ)

Ce prêt conventionné est réservé aux personnes physiques primo-accédantes pour leur permettre de financer l’acquisition ou la construction de leur résidence principale. Le PTZ  est octroyé par les organismes bancaires en accord avec l’état, il est soumis à condition de ressources, selon le lieu de résidence et le nombre d’occupants du logement. Cette aide n’est soumise à aucun intérêt ni frais de dossier.

Le PTZ représente un pourcentage non négligeable du coût de l’opération, son remboursement peut s’étaler sur une durée de 15 à 25 ans. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs prêts. Le logement doit devenir la résidence principale dans un délai de un an après l’achat du logement ou la fin des travaux.

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Le PAS est un prêt conventionné destiné aux ménages dont les revenus sont modestes et qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Le PAS est également accordé sous condition de ressources. Il permet notamment l’achat d’un logement ainsi que le financement des travaux d’amélioration. Il est remboursable avec des intérêts plafonnés, il peut financer l’intégralité du coût de l’opération immobilière à l’exception des frais de notaires, et des frais d’instruction du dossier. Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport personnel pour y prétendre, de plus la durée de remboursement est plus souple que celle du PTZ elle peut s’étendre sur durée de 5 à 35 ans.

Le PAS peut être complété notamment par :
• un apport personnel,
• un prêt à taux zéro (PTZ),
• un éco-prêt à taux zéro,
• un prêt d’épargne logement,
• un prêt Action logement,
• un complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation,
• un prêt pour les fonctionnaires,
• un prêt-relais dans l’attente de la vente du précédent logement.
Attention il ne peut être complété par un prêt classique.

Le prêt conventionné

Le Prêt Conventionné est destiné au propriétaire qui souhaite faire des travaux dans sa résidence principale ou à toute personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire). Il est octroyé sans conditions de ressources. Le taux d’intérêt du prêt est plafonné. Il est possible d’obtenir ce prêt auprès des établissements financiers ayant une convention avec l’État.

Le prêt peut servir à financer les opérations suivantes :

L’Achat d’un terrain et construction d’un logement sur ce terrain, un logement neuf , un logement ancien avec travaux d’amélioration si nécessaire,  un logement existant pour faire des économies d’énergie, ou pour l’agrandir (par extension ou par surélévation) ou pour transformer en logement un local qui n’était auparavant pas destiné à l’habitation.

Le montant des travaux doit au moins être égal à 4 000 €.

Dès lors que  le prêt finance des travaux, ceux-ci doivent être achevés dans les 3 ans suivant l’offre de prêt. Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat.

Les prêts complémentaires

De nombreuses communes, conseils généraux ou communauté d’agglomération ont mis en place des systèmes de prêts bonifiés afin de faciliter l’accès à la propriété des habitants les moins aisés financièrement. Ces sortes de PTZ locaux se cumulent au PTZ national et aux autres prêts.

Le prêt « Action logement » ou 1% logement.

Le prêt “Accession” d’Action Logement est soumis à conditions (notamment de ressources) et octroyé sous réserve de l’accord d’Action Logement Services et de l’accord éventuel de l’employeur.
Une entreprise disposant d’un minimum de 20 salariés doit investir dans la construction de bien immobilier, à ce titre une contribution est calculée et versée sur le montant des salaires à un organisme collecteur ou directement investie par l’entreprise. Les salariés peuvent obtenir un crédit par le biais de l’employeur ou par le biais d’un investissement direct.
Le prêt doit financer le salarié sur la construction ou l’achat d’une résidence principale et respecter des conditions de performances énergétiques. Le montant du prêt financera une partie de l’opération, ce montant est fixé à un maximum de 30% du montant total de l’opération et la durée du prêt est de maximum 20 ans et le taux d’intérêt nominal annuel maximum est de 1%.
Ce prêt a l’avantage d’être considéré comme un apport personnel par les banques et peut marquer une substitution pour certains organismes financiers qui exigent un apport financier.
Il peut s’agir d’un logement :
Neuf (acquisition ou construction y compris l’achat du terrain pour la construction) Ancien sans travaux.
Un prêt Accession Plus peut être accordé pour l’achat :

D’un logement ancien vendu par un organisme HLM ;
D’un logement neuf dans le cadre d’une opération de location-accession.

Le prêt Accession peut être cumulé avec un prêt Travaux sur une même opération.
Ce dispositif permet aux salariés de leur entreprise (de plus de 10 salariés), d’obtenir auprès de leur employeur, un prêt pour acquérir leur résidence principale ou y réaliser des travaux. Ce prêt, destiné aux primo-accédants, est proposé au taux de 1,5 %, hors assurance et ne peut pas financer plus de 50 % du prix d’achat. Il est soumis à conditions de ressources.

Le PSLA – Prêt social location accession

Le PSLA (prêt social location accession) est un dispositif mis en place pour faciliter l’accession à la propriété. Il est réservé aux personnes souhaitant acquérir un logement neuf en résidence principale, et soumis à conditions de ressources ( revenu fiscal de référence N-2). Il est accepté après la signature d’une convention et l’obtention d’un agrément auprès de la préfecture.

Le futur acquéreur passe d’abord par une phase locative durant laquelle il verse une redevance qui se décompose en une part locative qui correspond à un loyer plafonné et une part acquisitive qui lui permet de se constituer un apport. Puis vient la phase accession. Ce mécanisme de location-accession permet à des ménages au revenus modestes et sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataire.

De nombreux avantages :

  • TVA réduite 5.5 %
  • Pas de frais intercalaires jusqu’à la livraison
  • Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans
  • Possibilité de cumuler avec le PTZ.

Le prêt épargne logement ( PEL)

Un prêt épargne logement peut servir à financer l’achat ou la construction d’un logement, ou encore la réalisation de travaux dans un logement. Les caractéristiques du prêt épargne logement obtenu (taux d’intérêt, versement ou non d’une prime) dépendent de la date d’ouverture du PEL. Il est aussi possible d’obtenir un prêt épargne logement à partir d’un compte épargne logement (CEL).

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