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Réussir son investissement locatif dans l'immobilier neuf


Réussir son investissement locatif

En ces temps de pénurie du logement, investir dans la pierre s’avère être un choix lucratif. Encore faut-il bien réfléchir son projet. Ces quelques conseils vous permettront de l’amorcer en toute sérénité.

Les questions à se poser

Vous devez d’abord déterminer s’il est opportun pour vous de faire un investissement locatif. Disposez-vous d’une capacité d’emprunt ? Payez-vous des impôts sur le revenu de manière récurrente ? Dans ce cas, un investissement locatif vous ouvrant droit au dispositif Scellier sera judicieux. Ensuite, définissez vos objectifs : souhaitez-vous investir dans l’immobilier pour bénéficier d’un complément de revenus ? Pour préparer votre retraite, acheter un bien destiné ensuite à vos enfants ? Pour réduire vos impôts et vous constituer un patrimoine sûr ? Les réponses à ces questions influeront sur le type de bien à acheter et sur sa localisation géographique.

Les critères à prendre en compte

Il faut ensuite estimer le budget que nécessitera votre opération. Outre le prix d’achat du logement, prévoyez les frais de notaire (3% environ du prix d’achat dans le neuf), les charges de copropriété mais aussi la taxe foncière. Vous empruntez ? Ajoutez les intérêts du crédit (4,50 % en moyenne) et l’assurance décès-invalidité (0,4 % du capital emprunté). Ensuite, il faut déterminer quel type de logement est le plus approprié à un investissement locatif, sur quelle zone géographique. Montpellier et son agglomération constituent un secteur intéressant, à forte demande locative et qui vous assurera une plus-value certaine à la revente. Quant au bien, sa superficie dépendra de vos moyens mais aussi des besoins locatifs locaux. En choisissant le logement, gardez en tête qu’il s’agira de la résidence principale de votre locataire. Il faut donc qu’il soit fonctionnel, bien orienté, calme, proche des commodités, des transports… Pensez également, en faisant votre plan de financement, à définir un loyer qui vous permettra d’atteindre une certaine rentabilité. Pour bien estimer ce loyer, il vous faudra respecter à la fois les plafonds déterminés par le dispositif fiscal choisi (13 €/m2 pour un Scellier classique en zone B1, dont Montpellier fait partie) et les loyers constatés dans le secteur où vous investissez. En effet, le marché ne permet pas forcément de considérer les plafonds fixés par l’Etat comme la rentabilité future de votre bien. Autre critère important : les garanties. Tout acheteur d’un logement neuf sur plan bénéficie de plusieurs garanties : les garanties liées à la nature et aux caractéristiques du logement (elles protègent des vices cachés ou apparents) ; les garanties liées à l’opération elle-même (garanties de remboursement et d’achèvement). Assurez-vous qu’elles figurent dans votre contrat de réservation : c’est obligatoire. Enfin, optez pour un promoteur ayant pignon sur rue, de l’expérience et n’hésitez pas à aller visiter certaines de ses réalisations pour évaluer la qualité de ses prestations.

Les dispositifs qui rentabilisent votre investissement

Investir en Scellier (classique ou intermédiaire) permet de se créer un patrimoine en jouant sur un levier fiscal et un revenu locatif. En effet, sur l’achat du logement, en moyenne 20 % de cette somme seront payés par le propriétaire, 60 % par le locataire et 20 % par l’économie fiscale obtenue. Le dispositif Scellier s’achevant fin 2012, c’est le moment d’investir dans le neuf pour obtenir un avantage fiscal important. Deux options sont envisageables, d’une part : Le Scellier classique dédié à l’achat d’un logement BBC. En vous engageant à louer votre logement 9 ans et en respectant les plafonds de loyer (13 €/m2 sur Montpellier), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 13 % sur le prix d’acquisition du logement, étalée sur 9 ans. Pour cela, il vous faudra un crédit ? Sachez qu’un crédit long n’est pas forcément préjudiciable, bien au contraire ! Supposons que vous achetiez sans apport un logement à 200 000 €, via un crédit à 4,50% sur 25 ans, soit une mensualité de 1 111,66 €. Sur cette somme, vous pourrez ôter un loyer de 750 € et 240 € de réduction d’impôt mensuelle (le dispositif vous permettant de déduire 13% de 200 000 €, soit 2 888 €/an). Votre investissement ne vous coûtera donc que 120 € par mois pendant 9 ans. Prenons la même opération sur 15 ans : certes, le crédit vous coûtera moins cher, mais il vous faudra rembourser 1 529 € par mois. Vous pourrez soustraire 750 € de loyer et 240 € d’économie fiscale, mais il vous restera 539 € à débourser par mois pendant 9 ans. Ainsi, le crédit sur 25 ans aura engendré, 13 000 € de sortie de trésorerie à l’issue des 9 ans, contre 58 000 € pour le crédit sur 15 ans !

D’autre part, il existe un second dispositif intéressant : le Scellier intermédiaire (toujours pour l’achat d’un logement BBC). Ici, vous vous engagez à louer votre logement 9 ans, en prolongeant de 2 fois 3 ans cet engagement. Cette option vous donne non seulement la possibilité de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers mais aussi d’une réduction d’impôt de 21%. En contrepartie, vous devrez respecter des plafonds de loyer (10,40 € m2 en zone B1) et de ressources des locataires. Si vous optez pour le Scellier intermédiaire, il est préférable d’acheter là où les prix des locations sont conformes au plafond fixé par l’Etat, à l’ouest de Montpellier par exemple. L’investissement est alors lucratif : en achetant un appartement de 200 000 €, loué pendant 15 ans à 650 €, vous ferez 233 € d’économie fiscale chaque mois, soit 42 000 € sur 15 ans ! Pour parfaire votre projet, n’hésitez pas à demander conseil à un spécialiste.


n° 17 - Mars 2012 - Ambiance Immo & Habitat
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