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Rubrique : Lois de défiscalisation

Micro foncier

Article immobilier créé le 01/11/2010 00:00



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Micro foncier

Lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an pour obtenir un abattement fiscal de 40% du montant, représentant l'ensemble des charges de la propriété

Le régime du micro foncier

Pour les propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers sont relativement faibles, le régime du micro foncier peut s'avérer bien plus intéressant que celui du statut Besson ancien. En effet, depuis l'an passé, le montant maximal de revenus locatifs autorisés pour bénéficier du régime du micro foncier est passé à 15 000€ (98393,55 F) contre 60 000 F antérieurement. En outre, le taux de la déduction forfaitaire octroyée a été porté à 40 % (contre 30 % avant).

Investisseurs concernés

Ne sont concernés par ce régime que les propriétaires bailleurs ne touchant pas plus de 15 000€ (98393,55 F) annuels de recettes locatives brutes. Pour apprécier cette limite, il est fait masse de l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal.

Avantage fiscal

En optant pour le micro foncier, les investisseurs bénéficient de plusieurs avantages. Ils sont dispensés de la déclaration de revenus fonciers. Ils portent directement le montant de leurs recettes brutes foncières sur leur déclaration de revenus d'ensemble. Le revenu net foncier imposable, est dans cette hypothèse automatiquement calculé par application d'un abattement forfaitaire de 40 % représentatif des frais occasionnés. On soulignera que dans le statut Besson ancien, cet abattement n'est que de 25 % !

Obligations à respecter

Il n'y a aucune condition spécifique de plafond de ressources et de loyer à respecter. Le régime du micro-foncier sera automatiquement appliqué par les services fiscaux dès lors qu'il est constaté que les revenus locatifs ne franchissent ne franchissent pas le seuil en question. Cependant il est toutefois possible d'opter pour le régime réel d'imposition en souscrivant une déclaration 2044, mais cette option s'exerce pour une durée irrévocable de 5 ans.

Exclusions

L'option pour le régime micro foncier ne peut être exercée lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire :
  • d'un monument historique et assimilé ;
  • d'un immeuble détenu en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement ;
  • d'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (opération en loi Malraux) ;
  • d'un immeuble situé dans une zone franche urbaine ;
  • d'un logement neuf qui bénéficie de la déduction forfaitaire de 35 % ou de 25 % ;
  • d'un logement neuf qui bénéficie de l'amortissement Périssol ou Besson ;
  • d'un logement ancien qui bénéficie de la déduction forfaitaire de 25 % du dispositif Besson ;
  • de parts de sociétés, autres que celles prévues à l'article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale), qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions de l'article 8 du CGI.

Limites du dispositif

Ce régime est toutefois à déconseiller aux propriétaires bailleurs qui, envisagent d'entreprendre des travaux de rénovation. En effet, la faculté d'imputer les déficits fonciers liés à des travaux à concurrence de 10700 € sur le revenu global ne peut se cumuler avec l'option au micro foncier. Sur ces facultés d'imputation, reportez-vous à notre chapitre : la rénovation de logements anciens.




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