Loi Malraux
(ART 31-1 ter et156-1-3 CGI) Opérations de restaurations immobilières dans des secteurs sauvegardés ou dans une ZPPAUP
Ce dispositif fiscal plus connu sous le nom de loi Malraux peut se résumer de la manière suivante : les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à la loi Malraux peuvent imputer leurs déficits fonciers résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global et, ce, sans aucun plafond.
Conditions à respecter
Pour bénéficier du régime fiscal accordé dans le cadre de la loi Malraux, il faut en tout premier lieu :
- Ou bien se porter acquéreur d'un logement ancien dans un immeuble situé dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) qui, depuis le 1er janvier 1998, remplace les périmètres de restauration immobilière. La création de ces ZPPAUP résulte d'un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs. L'acquéreur doit y entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d'utilité publique.
- Ou bien être propriétaire d'un bien situé en secteur sauvegardé. Il existe quatre-vingts secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du territoire. Que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti. Toutefois, il n'est pas nécessaire qu'ils portent sur toutes les parties de l'immeuble, si certaines d'entre elles ne nécessitent aucune intervention. L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un regroupement de propriétaires au sein d'une Association Foncière Urbaine (AFU) : cela interdit désormais que le vendeur du ou des immeubles concernés puisse prendre l'initiative du regroupement des propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en leur nom. Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent être loués nus à un locataire pour sa résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans. Mais, contrairement à la loi Besson, depuis1994, le propriétaire n'est plus tenu de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Avantage fiscal
A l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à l'emprunt, qui restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions normales, toutes les charges de la propriété de droit commun, de même que les dépenses de démolition, les travaux de reconstitution des toitures ou de murs extérieurs dès lors qu'ils sont consécutifs à ceux de démolition, ainsi que les travaux de transformation en logement de toutou partie d'un immeuble, en ajoutant aussi les frais d'adhésion à des AFU, peuvent engendrer un déficit totalement imputable sur le revenu global. Sur ces points spécifiques, reportez-vous au paragraphe suivant " Travaux déductibles ".
Travaux déductibles
L'investisseur peut déduire de son revenu global l'ensemble des dépenses nécessaire s à la restauration et, ce, sans plafonnement de leur montant. La partie du déficit qui résulte d'intérêts d'emprunts ou celle qui excède 10 700€ ou 15 300€ selon les cas est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
Parmi les dépenses imputables sur le revenu global, on relèvera :
- l'ensemble des dépenses déductibles en application des règles de droit commun qui logiquement seraient imputables sur le revenu foncier mais qui, par dérogation, le deviennent sur le revenu global : déduction forfaitaire, frais de gérance et de rémunération des concierges, dépenses de travaux d'amélioration ou d'entretien;
- les frais d'adhésion aux AFU. En revanche leurs frais de fonctionnement constituent des frais de gestion couverts par la déduction forfaitaire.
- les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire;
- les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées ;
- les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, pour le rendre habitable (y compris les parties antérieurement non habitables, telles que combles et greniers), sans agrandissement du volume total bâti de l'immeuble. Sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel), qui n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur le revenu global. Les travaux concernés doivent, de toute façon, être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique selon le cas.
Piège s à éviter
Le non respect de la procédure peut entraîner la requalification s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente camouflée en l'état futur d'achèvement. Le second risque est de surpayer l'opération (achat du logement ancien plus les travaux). Il ne faut pas en outre perdre à l'esprit que la situation d'un immeuble en secteur sauvegardé n'est pas une garantie systématique de demande locative ni de rendements locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de l'emplacement est primordiale. Encas de non respect du délai de location de six ans, tous les déficits imputés depuis le début sont réintégrés dans le revenu global de l'année en cours. S'il y a revente, même après six ans, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. Aussi, pour éviter une taxation importante, il n'est d'autre solution que de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire chaque année de 5 % la plus-value imposable.
Compatibilité
Pour conclure, il convient de signaler une réponse ministérielle en date du 3 avril2000 (réponse Valeix n° 39461 JOAN du 3 avril 2000) qui indique qu'une fois l'opération Malraux terminée, et que l'engagement de location de six ans est respecté, il n'est pas fait obstacle à ce que l'on reloue le bien en bénéficiant du dispositif fiscal Besson - secteur ancien. L'investisseur bénéficiera alors d'une déduction forfaitaire de 25 %.