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Rubrique : Lois de défiscalisation

Loi LMP loueur en meublé professionnel

Article immobilier créé le 01/06/2011 00:00 - mis à jour le 06/12/2012 14:16



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Loi LMP (loueur en meublé professionnel)

L M P (Loueur en Meublé Professionnel) Pour les personnes qui réalisent plus de 23 000 €uros de recette annuelle en location représentant plus de 50% des revenus du foyer fiscal. (Recettes minimum de 23 000 € TTC et Recettes supérieur à 50 % des revenus étaient alternatives avant 2009. Elles sont désormais cumulatives).

La location meublée

Est considérée comme location meublée, tout lieu d’habitation comportant le mobilier nécessaire à l’habitabilité.

Logements concernés :


Divers types de logements sont concernés par la location meublée :
  • les chambres meublées
  • une partie de la résidence principale du loueur
  • les locations saisonnières
  • les chambres d'hôtes et gîtes ruraux
  • les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.

Profil type d’un investisseur en LMP

Plus le montant de l’impôt est élevé, plus ce système de défiscalisation est intéressant : La réduction d'impôt se fait par imputation aux revenus imposables et non par réduction directe de l'impôt. Donc plus le taux d'imposition est élevé, plus l’économie est conséquente. Il n'y a pas de plafonnement, la déduction du déficit foncier est donc sans limite.

Conditions exigées :


Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, mais qui :
  • Est inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité
  • Dont les recettes engendrées dépassent 23 000 € TTC par an
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC…).

Régime d'imposition :

Les revenus tirés de la location meublée professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC (régime réel ou réel simplifié).

Les avantages fiscaux :

Les avantages fiscaux sont conséquents et se situent à plusieurs degrés : - Diminution du revenu locatif imposable

Il est possible pour le loueur en meublé professionnel de déduire plus de charges que le loueur classique, ce qui induit une diminution du revenu imposable.

L'ensemble des frais pourra être déduit à leur montant réel (dépenses d'entretien, grosses réparations, etc.).

Les droits de mutation payés lors de l’acquisition sont déductibles soit immédiatement, soit en les échelonnant sur les 5 premiers exercices.

Il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien (hors terrain).

Diminution du revenu global

Le déficit éventuel peut être imputé en totalité sur le revenu global du LMP notamment les intérêts d’emprunt.

Exonération des plus-values

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Elles peuvent être exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes H.T. sont inférieures à 90 000 €uros. Attention : ce seuil est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d'affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l'exercice de la cession.

Au-dessus de ce plafond de C.A. et jusqu'à 126 000 €uros, le contribuable peut bénéficier d'un allègement dégressif.

Exonération d'impôt sur la fortune

Le logement n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune comme tous les outils de travail. Cependant, cette condition n’est pas toujours facile à respecter étant donné que les recettes locatives doivent représenter plus de 50 % des autres revenus du foyer fiscal (revenus comprenant les recettes locatives mais excluent les revenus patrimoniaux (revenus mobiliers, revenus fonciers, etc.)).

Allégements des droits de succession

Les héritiers d'un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprises. Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement. Durant cinq ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques. Les droits seront acquittés ensuite en vingt versements, étalés sur dix ans.

Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d'acquisition de l'outil de travail.

Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions :
  • Le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins deux ans
  • les héritiers doivent conserver le/ les logements durant 6 ans au minimum
  • l’exploitation doit être assurée durant au minimum 5 ans par l’un des héritiers.

Les autres impôts et charges


Le LMP devra payer la taxe foncière, il devra également supporter d'autres charges :
  • La taxe professionnelle, due par tous les loueurs en meublé sauf s'il s'agit d'une résidence personnelle (résidence secondaire ou partie de la résidence principale).
  • Les charges sociales des commerçants, qui sont naturellement déductibles du bénéfice imposable.
  • Le loueur en meublé est imposable à la taxe d'habitation, s'il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l'année.

L’avis de Magellan : Ce système ne vaut que si le contribuable se situe dans les tranches élevées des IR, les sommes investies doivent être conséquentes pour dégager plus de 23 000 € de C.A, la rentabilité est diminuée du montant de la taxe professionnelle et des charges sociales, les formalités comptables et fiscales sont lourdes, mais les avantages sont nombreux et à plusieurs niveaux. Il convient de faire appel à un spécialiste de la défiscalisation pour mener à bien ce genre de projet.


(Cf. BOI 4 F-3-09legisfrance.gouv.fr)



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