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Rubrique : Lois de défiscalisation

Loi Duflot réduction impôt plus interessant fiscalement ?

Article immobilier créé le 09/04/2013 16:35:00



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LOI DUFLOT – Des idées reçues qui ont la vie dure !

Cécile Duflot

Les investisseurs restent prudents, certains même septiques, pourquoi ?

C’est sans doute le retoquage et le flou dans lequel est resté le projet de loi durant plusieurs mois qui a rendu les investisseurs un peu méfiants, mais comme dit si bien le proverbe « Rome ne s’est pas faite en un jour ». On connaît tous les lenteurs de l’Administration, mais il fallait quand même une cohérence dans la politique du logement voulu par François Hollande et sa ministre du logement. Voilà donc la chose faite, depuis le mois de décembre 2012.

Mais il y a des idées reçues qui ont la vie dure et que nous allons tenter ici de rectifier par une approche simple en quelques points :

1 - La réduction d’impôt est-elle moins favorable que la Scellier ?

OUI et NON : Le taux de réduction d’impôt en Scellier intermédiaire était plus favorable (21%), mais l’engagement de location était de 15 ans. Aujourd’hui avec le dispositif Duflot la réduction d’impôt est de 18% mais l’engagement de location n’est que de 9 ans. A noter : il n’existe pas de loi Duflot intermédiaire.

2 -Le plafond de 10 000 € de réduction d’impôt annuel est-il moins intéressant fiscalement ?

NON : Pour parvenir au plafond annuel de 10 000 €* il faudrait investir une première année dans un bien à 300 000 € et une seconde année sur un bien à 200 000 €. Cependant, il faut bien entendu tenir compte des autres réductions d’impôts auxquelles le contribuable à droit (ex. aide ménagère…)

(*300 000 € x 18% = 54 000 € : 9 ans = 6 000 + 4 000 € (200 000 x 18% = 36 000 € : 9 ans) soit 10 000 €) La réduction d'impôt Duflot est par ailleurs cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d'avantages fiscaux.

3 -Le plafond de la réduction d’impôt en Duflot est-il trop bas ?

NON: Le montant ouvrant droit à la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € (ou 5 500€/m²) par an et par contribuable mais l’investisseur contrairement à la Scellier peut acquérir au plus 2 logements par an contre 1 seul en Scellier.

4 - Le niveau des loyers est-il trop bas ?

NON : La loi Duflot a intégré un coefficient prenant en compte la superficie du logement. Il est donc démontré que le loyer des surfaces inférieures à 60 m² sera supérieur au plafond de la zone.

5 - Le calcul des plafonds de loyers est-il si compliqué à calculer ?

NON : Contrairement à la loi Scellier, le dispositif Duflot prend en compte la superficie du logement, réalité totalement ignorée par les dispositifs précédents. Les plafonds fixés par décret sont variables en fonction des zones éligibles (zone A, A bis, B1 et B2) Le calcul est tout à fait simple : Il convient de prendre en compte la surface pondérée, c’est-à-dire la surface du logement majorée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m² (terrasses, balcons, cellier…) Il y a deux constantes 19 et 0.7.

Il convient donc de faire le calcul suivant : 19 divisé par la surface, sur le total obtenu on rajoute 0.7 que l’on multiplie par le plafond de la zone. Le total est égal aux prix du loyer applicable par m².

2 exemples : pour l’acquisition d’un logement de 40 m² en zone B1 loyer plafonné à 9.88 €, 19 : 40m² = 0.475 + 0.7 = 1.175 x 9.88 € = 11.609 € prix du loyer applicable au m². Pour l’acquisition d’un logement de 100 m² toujours en zone B1 loyer plafonné à 9.88 €, 19 : 100 m² = 0.19 + 0.7 = 0.89 x 9.88 € = 8.79 € prix du loyer applicable au m², (Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut excéder 1.2)

6 -La loi Duflot est-elle trop « sociale » ?

NON : Les plafonds de revenus des locataires déterminés par décret sont largement supérieurs aux revenus des personnes qui auraient un profil dit « social » On parle plutôt de classe moyenne et classe moyenne supérieure.

Un profil dit « social » est un salarié gagnant en moyenne 15 000 € par an. Les plafonds pour 2013 pour une personne seule sont de 36 502 € en zone A et A bis, 29751 € en zone B1 et 26 776 € en zone B2. (Les revenus pris en compte sont les revenus imposables annuels après déduction des 10%).

7– Cette loi de défiscalisation ne conduira t’elle pas à la construction de programmes dont la revente à terme sera difficile ?

NON : La loi prévoit qu’il n’y aura pas plus de 20 % du parc immobilier de chaque programme vendus sous ce régime de défiscalisation. La responsabilité de chaque commercialisateurs sera engagée en cas de non respect de cette condition et sera passible d’une amende pour chacun des logements excédentaire.

8 - Le niveau de performance énergétique obligatoire est-il trop exigeant ?

NON : Comme pour la Scellier, la Duflot impose les mêmes exigences de performance énergétique c’est-à-dire le label BBC 2055 ou la RT (règlement thermique) 2012. Depuis janvier 2013 tous les logements qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire doivent être conformes à la réglementation RT 2012. Pour ceux dont le dépôt de demande est antérieur au 1er janvier 2013 ils doivent bénéficier du label BBC 2055 comme pour la Scellier en 2012.

9- Le nombre de communes éligibles est-il trop limité ?

OUI et NON : Les communes éligibles sont moins nombreuses que sous la loi Scellier mais sont toujours classées en quatre zones. Seules les communes de la zone B2 ne seraient plus éligibles de plein droit à partir du 30 juin 2013 et devraient faire l’objet d’une demande d’agrément auprès de la Préfecture et du ministère du logement. Une proposition de loi a été déposée à l’Assemblée Nationale pour supprimer cette restriction.


En conclusion

En conclusion, la loi Duflot est une excellente loi de défiscalisation qui commence à intéresser bon nombre d’investisseurs car outre le fait de réduire les impôts, il est possible d’avoir une très bonne rentabilité quand le conseil accompagnant l’investissement est précis, sérieux et professionnel.




Article : Loi Duflot réduction impôt plus interessant fiscalement ? par : © Magellan
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