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Rubrique : Lois de défiscalisation

LMNP loueur en Meublé Non Professionnel

Article immobilier créé le 03/12/2012 17:28



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LMNP loueur en Meublé Non Professionnel

Article LMNP

Le statut LMNP

Ce régime concerne les contribuables résidant en France, qui mettent en location des biens meublés mais pour lesquels ce n’est pas une activité professionnelle. Les possibilités de défiscalisation ne sont pas négligeables. Le statut LMNP est possible autant dans l’acquisition d’un bien neuf ou en ( VEFA) qu’ancien (achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou faisant l’objet d’une rénovation) à la condition que ce soit une résidence de services étudiantes, seniors, de tourisme classée ou des établissements de soins longue durée ou pour personnes âgées ou handicapée et qu’elle offre au minimum 3 services.

Conditions :

Pour obtenir le statut LMNP il convient de ne pas être immatriculé au RCS ou alors que les recettes annuelles soient inférieures à 23 000 € TTC ou inférieures à 50 % des revenus professionnels soumis à l’impôt sur le revenu.

Le logement doit être loué meublé en bail commercial durant 9 ans minimum (renouvellement tous les 3 ans) et les recettes de la location imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Rendement :

Le rendement locatif est d'environ 4% net. Il est également possible de faire une plus-value à la revente, si le bien est conservé sur le long terme. La plus-value est imposable à 19 % + 15 % de prélèvement sociaux. Elle est exonérée au bout de 30 ans.

Réduction d’impôt :

Outre le fait qu’il est possible de faire plusieurs acquisitions par année, le taux de réduction est de 11 %, la base de calcul étant pour un logement neuf le prix de revient plafonné à 300 000 € et pour un logement réhabilité ou rénové, le prix de l’acquisition majoré du montant des travaux toujours plafonné à 300 000 €. L’étalement se fait sur 9 ans, la réduction maximale totale étant de 33 000 € ou 3 666 € annuellement. Dans le cas ou la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt payé, le solde est reportable durant 6 ans inclusivement.

Mode d’imposition :

2 régimes sont applicables : Le micro-BIC (ou micro-entreprise ou déclaration simplifiée) ou le régime réel : Le micro-BIC permet de profiter d’un abattement de 50 % sur les recettes c’est-à-dire que l’imposition ne porte que sur la moitié des recettes. C’est à titre dérogatoire en en faisant la demande au Trésor Public qu’il est possible d’appliquer le régime réel. Celui-ci permet de déduire sur les loyers l’ensemble des charges (frais de syndic et de gestion, taxes, intérêts d’emprunt) et l’amortissement qui ne portera que sur la fraction supérieure à 300 000 € et sera déductible du revenu imposable.

TVA :

La TVA est récupérable si la location est soumise à la TVA sous le régime réel d’imposition, elle n’est pas récupérable si la location n’est pas soumise à la TVA sous le régime micro-BIC.



Les conseils de Magellan :

Il faut rester vigilant car il n’existe pas de loi de défiscalisation sans aucun risque. Le bail commercial est un accord qui peut placer l’investisseur dans une fâcheuse posture si le gestionnaire est défaillant. Au renouvellement du bail, si le contexte est défavorable, le gestionnaire peut décider de la baisse des loyers, il peut également ne pas renouveler le bail si les locaux de sont plus aux normes et que les travaux estimés sont trop onéreux.

Bon à savoir : Toute personne ayant déjà fait une acquisition en LMNP neuf achevé, VEFA ou achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation dans les conditions exigées par la loi* peut bénéficier d’une prolongation du dispositif jusqu’au 1er janvier 2015 pour de nouveaux investissements à condition que l’achat soit fait dans le même ensemble foncier et géré par une seule et même entité.


Cf. *(BOI 5 B-16-12 circulaire.legifrance.gouv.fr)



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