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Construction programme neuf comment ca marche

Article immobilier créé le 21/11/2012 16:10



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La construction d’un programme neuf : comment ça marche ?

Programme neuf

Qui décide la construction d’un programme neuf :

Un professionnel (promoteur constructeur), achète un terrain via une administration ou un particulier, il demande un permis de construire à la Mairie, procède à l’étude des sols, l’impact écologique, fait intervenir un cabinet d’architecte pour établir un cahier des charges et réaliser les plans des bâtiments, des appartements, des parkings, des jardins éventuels. Tout au long du projet, il sera le garant du bon déroulement de l’opération, notamment en ce qui concerne les relations avec les administrations, le volet financier, les assurances.

D’une manière générale, il procédera à toutes les formalités qu’elles soient juridiques, administratives et fiscales qu’exigent la construction de l’immeuble. Il faut savoir que le métier de promoteur ne demande pas d’agrément particulier, d’où une vigilance accrue du choix de celui-ci pour un futur acquéreur.

Il convient de préférer un promoteur avec des garanties extrinsèques à savoir un « garant » comme un organisme bancaire. Si un futur acheteur choisi un promoteur ayant des garanties intrinsèques (c’est-à-dire sur ses biens personnels) et que le projet n’est pas mené à terme, l’acquéreur à très peu de recours.

Quels est le délai moyen pour la construction d’un programme neuf :

Après le dépôt du permis de construire et son affichage, un délai de 3 mois est obligatoire pour faire jouer le « recours des tiers » c’est-à-dire des personnes qui pourraient ne pas vouloir d’une construction dans leur quartier.

3 autres mois doivent s’écouler pour les « recours administratifs ». Au bout de ces 6 mois, la commercialisation peut commencer. A compter de l’acceptation du permis de construire, le chantier est mis en route, avec tous les corps d’états liés au secteur du bâtiment. Chaque étape de la construction est programmée dans le temps pour que le bâtiment soit achevé dans les délais prévus.

Cela dépend bien entendu de la surface et du nombre de bâtiments à construire, mais le promoteur essaye en général de ne pas dépasser 15 à 18 mois pour une tranche, une fois toutes les autorisations obtenues.

Qu’est-ce qu’une vente en VEFA :

La vente en VEFAA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) est un contrat passé entre le promoteur et l’acquéreur par lequel le promoteur transfère à l’acheteur les droits sur le sol ainsi que la propriété des biens à venir. Ce processus est strictement encadré par la loi, particulièrement en ce qui concerne la protection financière de l’acquéreur. Le promoteur établi un échéancier de paiement en fonction de l’avancée des travaux qui devra être respecté par l’acquéreur.

Les différentes phases de la VEFA :

1) La pré-commercialisation : C’est une période ou avant que le bâtiment soit construit, le promoteur met en vente des appartements sur plans pour consolider une partie de la trésorerie afin de financer la construction. Cette mise en vente se fait par le biais de partenaires, (ex. prescripteurs Magellan Conseil Immobilier) ou par tous moyens mis à sa disposition.

C’est l’organisme bancaire qui gère cette trésorerie tout au long de l’opération, le promoteur sera payé uniquement sur présentation de factures. C’est durant cette pré-commercialisation que le choix pour les futurs acquéreurs est le plus large et les modifications éventuelles de l’appartement choisi les plus faciles à réaliser. Il est possible de commencer une pré-commercialisation avant l’obtention du permis de construire, l’acquéreur doit en être informé et récupérera son chèque d’acompte si le projet n’aboutit pas.

2) La commercialisation : Une fois la construction du bâtiment commencée, la commercialisation des appartements s’effectue par les mêmes moyens que durant la pré-commercialisation. Là aussi, l’acquéreur devra respecter l’échéancier des paiements établi par le promoteur.

Une fois la livraison achevée :

Si des lots restent à la vente après la livraison du bâtiment, on parle de vente achevée. Toutes les garanties obligatoires dans le cadre de la pré-commercialisation et de la commercialisation sont applicables pour une vente achevée. Une vente achevée bénéficie des frais de notaire réduits durant 5 ans.

Qui procède aux contrôles d’un bâtiment labélisé BBC ou HQE

Lors de la mise en place du projet, il est établi un cahier des charges qui doit être scrupuleusement respecté. Une Société extérieure, agrée par l’administration, procède à chaque étape de la construction à des contrôles stricts pour qu’à l’achèvement des travaux le bâtiment reçoive le label défini au départ dans le cahier des charges.

Les garanties obligatoires :

La garantie financière d’achèvement (GFA), donnée par l’organisme bancaire ou financier assure à l’acquéreur la construction du bâtiment jusqu’à son achèvement. En cas de défaillance du promoteur, c’est cet organisme qui prendra le relais pour amener le projet à son terme.

La garantie de parfait achèvement (GPA). Le promoteur à l’obligation pendant un délai d'un an à compter de la réception de réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage.

La garantie dommage-ouvrage : Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier par le maître de l'ouvrage. L'assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation des dommages qui pourrait avoir lieu après la réception des travaux, (si l’habitabilité du logement est mise en cause) sans attendre une éventuelle décision de justice. Elle prend effet à l'expiration de la GPA, soit 1 an après la réception des travaux. Elle ne joue donc qu'à compter de la deuxième année. Elle expire en même temps que la garantie décennale, soit pendant 9 ans. Elle n’a de valeur que si tous les corps d’état œuvrant sur le chantier ont souscrit à la garantie biennale et décennale.

La garantie biennale (2 ans) ainsi que la garantie décennale (10 ans) doivent être souscrites par tous les corps d’état intervenant sur le chantier.




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