Trouver un crédit
Pour acquérir un logement neuf, ou pour financer une opération de construction,vous pouvez conjuguer de nombreux prêts. Le vendeur peut vous guider et vous aiderdans cette recherche, mais c'est à vous de comparer les différentes formules avantde prendre votre décision.
Les mensualités maximum généralement admises correspondent à 33 % du revenu netannuel (tel qu'il apparaît sur la dernière déclaration d'impôt annuelle sous ladénomination : "revenu net imposable") divisé par douze. Ainsi vos revenus mensuelsdoivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités.
Le taux d'endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit,c'est à dire l'addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordéet des mensualités de tous les autres prêts déjà contractés (par exemple créditconsommation, crédit voiture…). Ce total sera ensuite divisé par la somme de vosrevenus à caractère durable.
Tout d'abord, vous devez déterminer vos capacités de remboursement en fonction devos ressources et, éventuellement, de votre endettement existant. Depuis la fameuseloi Neiertz (31 décembre 1989), les établissements de crédit sont fortement incitésà respecter la règle des 30% ; autrement dit, votre endettement total ne doit pasdépasser 30% de vos revenus. Respectez impérativement cette règle pour éviter devous trouver dans une situation délicate dans les deux ou trois années qui suiventvotre entrée dans les lieux.
Exemple : Les revenus annuels de votre couple sont de 1830 € nets mensuels sur treizemois soit 23 790€/an Votre capacité de remboursement est d'environ 30% soit 7 137€. Vous pouvez acquitter des mensualités de l'ordre de 594 €
De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du tauxd'endettement maximum de 33 % sera appliqué de manière stricte. Dans les cas derevenus faibles, les banques utiliseront un critère complémentaire intitulé le "quotientfamilial" ou le "reste à vivre" dont l'objectif est de déterminer si le ménage peutsubvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées. Le quotient familialsera calculé en fonction du revenu résiduel par personne après paiement des chargesde prêt : un degré d'endettement est acceptable dans la mesure où la somme par personnerestant disponible pour subvenir aux dépenses est suffisante.
La pérennité de vos revenus : il vaut mieux être salarié depuis 10 ans qu'en coursde période d'essai. Le prêteur privilégiera la sécurité que votre emploi vous procureen termes de pérennité des revenus. L'ancienneté dans l'emploi constitue une valeuressentielle dans les critères de jugement des banques. Compte tenu des aléas dela vie professionnelle actuelle (mutations, licenciements économiques, changementsd'employeur pour des motifs d'évolution de carrière), la tendance aujourd'hui estde substituer l'ancienneté dans l'entreprise par l'ancienneté dans la fonction.Une personne qui occupe une même fonction dans plusieurs entreprises successivespourra ainsi se prévaloir d'une ancienneté supérieure à celle de son emploi actuel.Il est important de souligner que dans ce domaine, certains établissements bancairess'avèrent extrêmement très stricts et exigent une ancienneté minimum dans l'emploide 8 à 12 mois.
Pour les salariés les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée(CDI) dont la période d'essai soit terminée. Des exceptions peuvent parfois être faites, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim. Prenez ce critère d'ancienneté en compte dans la planification de votre projet immobilier. Il sera souvent préférable d'attendre quelques mois que votre ancienneté franchisse le seuil d'une année pour pouvoir profiter d'un éventail plus large de propositions de financement.
Votre comportement financier : Le prêteur préfère de loin les "fourmis " aux " cigales". L'analyse de vos rapports avec l'argent sera effectuée à l'aide de vos extraits de comptes sur une période de 3 mois au moins. S'il s'avère que vous dépensez plus que vous ne gagnez, l'affaire est mal engagée. Si vous ne parvenez qu'avec difficulté à honorer un loyer de 762 € , le banquier ne trouvera pas cohérent, à juste raison, que vos futures charges immobilières se montent à 1143 €. Il s'interrogera sur la viabilité de votre projet et refusera sans doute de financer votre acquisition. Une capacité d'épargne prouvée constituera incontestablement un atout : la présence d'un PEL, la capacité à épargner 300 € par mois depuis 3 ou 4 ans peuvent venir compenser un taux d'endettement un peu élevé.
La durée du prêt : Plus la durée du prêt est longue moins votre dossier est bon. A l'évidence le fait de prêter sur une durée de 10 ans présente pour les banques moins de risque final que le fait de prêter sur une durée de 20 ans. En effet, la durée pendant laquelle les banques encourent un risque de non-paiement est moins longue. En règle générale les banques considèrent comme standards des durées de prêt de 10 à 15 ans. Aussi longtemps que cette durée maximum de 15 ans est respectée, la durée du prêt jouera un rôle faible dans l'analyse du dossier. En revanche, les prêts d'une durée plus longue feront l'objet d'une analyse particulière qui prendra en compte des critères tels que votre âge au moment de l'emprunt, votre avenir professionnel(les revenus d'un jeune cadre qui débute dans un secteur porteur sont certainement amenés à grandir..), la quotité de financement etc.…
La pertinence de l'acquisition : Il est préférable que votre choix se porte sur un appartement bien situé dans une grande ville que sur une vieille maison nécessitant une rénovation lourde dans une région très rurale. En cas de malheur, si votre créancier (banque ou société de caution) est contraint de faire vendre le bien immobilier pour être remboursé, il retrouvera son capital plus facilement lorsque le prêt finance un bien aisément négociable. Il s'agit là encore d'un critère relativement subjectif et vous aurez probablement des arguments pour défendre votre choix (proximité de grands axes de communication, vue imprenable…) car les arguments qui vous ont incité à faire votre choix sont probablement valables pour d'autres acheteurs.
Les banques auront souvent à cœur de ne pas dépasser un certain pourcentage de travaux. Les travaux sont considérés comme un élément complémentaire à l'acquisition qui ne va pas nécessairement augmenter dans les mêmes proportions la valeur du bien financé. Il est relativement fréquent qu'une limite de 30 % à 40 % soit fixée. Toute fois la nature des travaux jouera un rôle important dans l'approche de la banque. Des travaux de création de surface apporteront une plus value réelle au bien, des travaux d'embellissement ou d'aménagement (papiers peints, peinture) seront considérés comme des accessoires. La présence d'un permis de construire constitue souvent un critère objectif d'appréciation.
Après s'être stabilisé aux alentours de 3,70 % durant le premier semestre 2009,le taux d'intérêt des marchés financiers (OAT 10 ans), utilisé comme référence pour les taux fixes des prêts immobiliers, est en baisse à 3,41 % le 21 décembre 2009.
Si vous avez un projet immobilier, les conditions sont actuellement très favorables: les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont baissé de 1,30 point en un an !Pour un prêt sur 25 ans, vous pouvez obtenir avec un très bon dossier un taux fixe de 3,80 % contre 5,25 % en décembre 2008 !