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Rubrique : Le financement

Primo accession tout savoir

Article immobilier créé le 21/10/2013 16:13:00



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Qu’est-ce-que la primo accession ?

Primo accession immobilier neuf

Un primo accédant est une personne qui souhaite acquérir sa résidence principale pour la première fois ou qui n’a pas été propriétaire d’un bien durant au minimum les 2 ans précédant l’achat du bien. Pour un couple il est obligatoire que les deux conjoints remplissent cette condition.

La primo accession ne s’adresse qu’à ceux qui souhaitent acheter du neuf, c’est ce que l’on appelle communément l’achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire sur plan. C’est le Code de la Construction et de l’Habitation qui régi le contrat par lequel le bien est réservé.

Acheter sur plan c’est avoir la possibilité de participer activement à l’agencement du logement ainsi qu’à la décoration puisque vous êtes impliqué dans le choix des peintures, carrelages sol … Les programmes neufs sont aujourd’hui de qualité notamment parce qu’ils répondent aux normes environnemental, de performance énergétique, d’équipements ainsi que des normes handicapés. Depuis le 1er janvier 2013 la règlementation thermique 2012 est obligatoire pour toute construction destinée à l’habitation.

Les programmes neufs en construction ont une réserve de lots pour les primo-accédants. Ces lots sont peu nombreux il faut donc s’y prendre très tôt pour faire une réservation. Les conditions d’achat sont particulièrement intéressantes puisque le prix au m² est en moyenne entre 25% et 30% inférieur au prix en accession libre.

Quelles garanties ?

3 garanties principales sécurisent votre achat :

  • La garantie financière d’achèvement (GFA), donnée par l’organisme bancaire ou financier assure à l’acquéreur la construction du bâtiment jusqu’à son achèvement. En cas de défaillance du promoteur, c’est cet organisme qui prendra le relais pour amener le projet à son terme.
  • La garantie de parfait achèvement (GPA). Le promoteur à l’obligation pendant un délai d'un an à compter de la réception de réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage
  • La garantie dommage-ouvrage : Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier par le maître de l'ouvrage. L'assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation des dommages qui pourrait avoir lieu après la réception des travaux, (si l’habitabilité du logement est mise en cause) sans attendre une éventuelle décision de justice. Elle prend effet à l'expiration de la GPA, soit 1 an après la réception des travaux. Elle ne joue donc qu'à compter de la deuxième année. Elle expire en même temps que la garantie décennale, soit pendant 9 ans. Elle n’a de valeur que si tous les corps d’état œuvrant sur le chantier ont souscrit à la garantie biennale et décennale.
  • La garantie biennale (2 ans) ainsi que la garantie décennale (10 ans) doivent être souscrites par tous les corps d’état intervenant sur le chantier.

Des avantages financiers non négligeables :

Un achat dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaires réduits (autour de 3% au lieu de 8% dans l’ancien. Vous pouvez également bénéficier de l’exonération de la taxe foncière les premières années, il suffit d’en faire la demande auprès de la Mairie.

Aider les primo-accédants

Les pouvoirs publics ont mis en place des mesures particulières pour aider les primo-accédants lors du financement de leur projet immobilier :

  • Le Prêt à taux zéro plus (PTZ +)
  • Le prêt à l’accession sociale (PAS)
  • Le Pass-foncier
  • Les aides locales
  • Le 1 % logement

Le Prêt à taux zéro plus (PTZ +)

Ce prêt est réservé aux primo-accédants pour leur permettre de financer l’acquisition ou la construction de leur résidence principale. Le PTZ + est octroyé sous condition de ressources, selon le lieu et le nombre d’occupants du logement. Cette aide n’est soumise à aucun intérêt ni frais de dossier.

Le PTZ + 2013 permet de différer son remboursement. En effet, il vous est possible de rembourser votre prêt principal dans un premier temps et seulement ensuite votre PTZ+, les mensualités sont ainsi allégées.

Depuis le 1er janvier 2013, le PTZ + reste réservé à l’achat dans le neuf.

*La seule exception est l’achat d’un logement HLM par ses occupants ou par des locataires de l’organisme qui vend un logement vacant. Le prix de vente doit alors obligatoirement être décoté de 35% par rapport à l’évaluation faire par le service des Domaines.

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Le PAS est un prêt conventionné destiné aux ménages dont les revenus sont modestes et qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Le PAS est également accordé sous condition de ressources. Il permet notamment l’achat d’un logement ainsi que le financement des travaux d’amélioration.

A noter : le PAS peut s’ajouter à un PTZ, un prêt épargne logement ou un prêt action logement.

Le Passe-Foncier

Le Pass-Foncier permet d’étaler dans le temps l’effort financier de l’emprunteur. Dans un premier temps, ce dernier paie le bien à crédit, puis il s’acquitte du prix du terrain. L’enchaînement des deux phases de remboursement peut durer entre 25 et 35 ans. Pour y avoir droit, il faut être primo-accédant, acheter une résidence principale dans le neuf, disposer de revenus inférieurs aux plafonds en vigueur pour l’octroi du PTZ et bénéficier d’une aide à l’accession sociale accordée par une collectivité locale.

Les aides des collectivités territoriales

De nombreuses communes, conseils généraux ou communauté d’agglomération ont mis en place des systèmes de prêts bonifiés afin de faciliter l’accès à la propriété des habitants les moins aisés financièrement. Ces sortes de PTZ locaux se cumulent au PTZ national et aux autres prêts.

Le prêt action logement ou le 1 % logement

Ce dispositif permet aux salariés de leur entreprise (de plus de 10 salariés), d’obtenir auprès de leur employeur, un prêt pour acquérir leur résidence principale ou y réaliser des travaux. Ce prêt, destiné aux primo-accédants, est proposé au taux de 1,5 %, hors assurance et ne peut pas financer plus de 50 % du prix d’achat. Il est soumis à conditions de ressources.

Le PSLA - Prêt social location accession

Le PSLA (prêt social location accession) est un prêt conventionné qui est consenti pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs. Il est accepté après la signature d’une convention et l’obtention d’un agrément auprès de la préfecture. Dans un premier temps ce sont les organismes HLM, SEM ou promoteurs privés qui en bénéficie pour ensuite, au moment de la levée de l'option, le transférer au titulaire du contrat de location-accession.

Le ménage peut, quand il le souhaite (en fonction des termes du contrat de location-accession) se porter acquéreur de son logement, ou informer l’opérateur qu’il ne souhaite pas lever l’option. Dans ce cas, Il peut éventuellement bénéficier du maintien de son statut de locataire seulement si l’opérateur l’accepte.

Ce mécanisme de location-accession permet à des ménages au revenus modestes et sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataire. Ils sont tenus d’être occupant à titre de résidence principale au minimum 8 mois par an.




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