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Rubrique : Le financement

Prêt social location accession PSLA

Article immobilier créé le 09/10/2013 10:44:00



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Prêt social location accession PSLA

Prêt social location accession (PSLA)

Le PSLA (prêt social location accession) est un prêt conventionné qui est consenti pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs. Il est accepté après la signature d’une convention et l’obtention d’un agrément auprès de la préfecture. Dans un premier temps ce sont les organismes HLM, SEM ou promoteurs privés qui en bénéficie pour ensuite, au moment de la levée de l'option, le transférer au titulaire du contrat de location-accession.

Le ménage peut, quand il le souhaite (en fonction des termes du contrat de location-accession) se porter acquéreur de son logement, ou informer l’opérateur qu’il ne souhaite pas lever l’option. Dans ce cas, Il peut éventuellement bénéficier du maintien de son statut de locataire seulement si l’opérateur l’accepte.

Ce mécanisme de location-accession permet à des ménages au revenus modestes et sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataire. Ils sont tenus d’être occupant à titre de résidence principale au minimum 8 mois par an.

Plafonds pour l’année 2013 :
NOMBRE DE PERSONNES OCCUPANT LE LOGEMENTZONE AZONES B ET C
131 250 €23 688 €
243 750 €31 588 €
350 000 €36 538 €
456 875 €40 488 €
5 et plus64 875 €44 425 €

Ces ressources seront vérifiées lors de la signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession.

Redevance et prix
REDEVANCE MENSUELLE = Part locative + Part acquisitive

La redevance se décompose en une partie correspondant à la jouissance du logement (fraction locative) et une partie correspondant au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive).

La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capacités financières du locataire-accédant en accord avec le vendeur.

Prix de vente du logement

Le prix de vente de chaque logement doit respecter, à compter du 1er janvier 2013, les prix plafonds suivants :

Zone géographiquePrix maximum HT
Zone A4 145 €
Zone B12 780 €
Zone B22 426 €
Zone C2 123 €

Ces plafonds se comprennent au m² de surface utile. La surface utile peut éventuellement être augmentée de la moitié de la surface de l’emplacement réservé au stationnement dans la limite de 6 m². (Cette annexe doit faire l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant). Ce plafond est révisé le 1er janvier de chaque année. Le prix non révisable, est minoré à chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux de 1 %.

Phase locative

La fraction locative de la redevance ne doit pas excéder les plafonds mensuels par mètre carré de surface utile. Ces plafonds sont révisés au 1er juillet de chaque année.

La durée maximale de la phase locative est fixée dans le contrat de location-accession. Pendant la phase locative, le ménage a la possibilité de lever l'option sur son logement et de s'en porter acquéreur.

Plafond des loyers 2013 :
Plafond part locativeZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
(en €/m² SU/mois)12,959,958,578,227,64

Cette indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire du contrat de location-accession, dans la limite de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

A partir de la levée d’option, si le financement est accepté par le locataire accédant, la mensualité de remboursement ne pourra être supérieure au montant de la redevance que le locataire aura versé le mois précédant le transfert de propriété.

Garanties

En cas de levée de l'option, le vendeur offre à l'accédant deux garanties, l'une de relogement, l'autre de rachat.

Garantie de rachat

Dans certaines conditions, une garantie de rachat peut être demandée par l’emprunteur ou le Co emprunteur :
  • Décès,
  • Décès d'un descendant direct faisant partie du ménage,
  • Mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé,
  • Chômage de plus d'un an attesté par l'inscription à l'ANPE,
  • Invalidité reconnue par carte d'invalidité ou par décision de la Commission des droits de l'autonomie,
  • Divorce,
  • Dissolution d'un PACS.

Cette garantie doit être demandée par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quinze ans à compter de la levée de l'option. La demande doit intervenir dans un délai d'un an après la survenue de l’un des faits précisés ci-dessus.

Garantie de relogement

Le vendeur a l’obligation de proposer par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard dans les six mois à partir de la date fixée pour la levée d'option, trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant dès lors que ses revenus n'excèdent pas l'occupant dispose d'un mois pour répondre. A défaut d'acceptation, il est déchu de tout titre d'occupation sur le logement.

En cas d'acceptation d'une offre, si le vendeur est un organisme HLM, le relogement ne fait pas l'objet de la procédure d'attribution ordinaire des logements sociaux. Entre la date limite de levée d'option et jusqu'à son départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation (au maximum égale au montant de la redevance diminué de la fraction acquisitive).

En résumé : Les avantages pour le locataire accédant

  • 1 - TVA sur le prix de vente au taux de 7 %
  • 2 - Exonération de Taxe Foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans (phase locative comprise), à compter de l'année suivant celle de leur achèvement, et lorsqu’il lève l'option pendant toute la durée restant à courir.
  • 3 - Minoration du prix de vente d’au moins 1% par année de location.
  • 4 - Garantie de relogement donnée par le bailleur en cas de non levée d’option.
  • 5 - Garantie de rachat et de relogement après levée de l’option, en cas d’accident de la vie, durant 15 ans avec quelques abattements en fonction de la durée courue.
  • 6 - APL « accession », même en phase locative.



Article : Prêt social location accession PSLA par : © Magellan
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